8月16日，第一财经“云上会”节目推出《长租进化论》专题。上海房地产经纪行业协会副秘书长汤俊、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰、上海自如总经理张远鹏、上海申浩律师事务所创始合伙人田庭峰，共同围绕住房租赁市场热点趋势、专业机构如何推动房产升级发展等议题，展开深入讨论。

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汤俊表示，长租行业在发展过程中逐步形成了“五大门派”，即白领公寓、蓝领公寓、分散式的整租、分散式的分租以及社区型租赁，而提供综合性产品和服务的自如更是目前国内几乎同时涉猎5大派系的唯一品牌。他认为，自如增益租模式在服务创新方面是很有意义的尝试，从产品本身而言是一种降维打击，对房东而言是更为安全的合作模式。

图：上海市房地产经纪行业协会副秘书长 汤俊

多重因素推动，行业形成百家争鸣生态

近年来，随着人口向城市群和都市圈流入，租房已成为新市民和年轻人解决住房需求的重要途径。作为拥有2400万常住人口、租房人口占比超过40%的超大城市，上海的住房租赁行业发展持续受到社会各界关注。

节目中，汤俊深入解读上海住房租赁市场现状。他指出，在租赁需求侧，2023年年后租房需求被同步释放，上半年租金呈现微升之势。在保租房侧，截止2023年6月，上海全市累计建设筹措保障性租赁住房44万套(间)。

同时，在金融支持方面，今年央行等五部门联合发布《金融支持指导意见》，鼓励运用多种金融方式支持专业化、规模化的住房租赁企业发展。此外，《上海市住房租赁条例》正式实施，上半年行业协会组织多次行业公益普法活动，加大了行业信用体系建设和实名从业制度的推进速度。

在汤俊看来，以上因素将进一步刺激市场化租赁机构加强合规经营、加快差异化发展的速度，同时行业协会也在不断地鼓励和引导，帮助从业企业夯实产品体系的深度、打开服务方式的宽度，推动行业形成百家争鸣、百花齐放的生态。

自如增益租模式在产品上是降维打击

伴随住房租赁行业的整体发展，长租机构的发展空间也在不断扩大，产品类型日益丰富。谈及长租机构发展现状，汤俊认为，行业在发展过程中逐步形成白领公寓、蓝领公寓、分散式的整租、分散式的分租以及社区型租赁“五大门派”。而以综合性产品矩阵满足各类型租客需求的自如，在汤俊看来是目前国内唯一打通集中式和分散式两大体系五大派系的融合派。

从长租机构发展规模的角度来看，汤俊指出，住房租赁行业呈现出两极化发展的趋势。其中，规模化租赁机构通过高度标准化的产品和服务，以及深度智能化的用户体验和内部管理，加上健身、交友等社交化的场景，多维度提升品牌的竞争综合能力，打造用户生态圈。

从行业商业模式创新的角度来看，汤俊认为，自如提出的“无差价、无空置期、提供保底收益”的增益租模式在服务创新方面是一种很有意义的尝试，从产品本身而言是一种降维打击。

汤俊进一步分析指出，传统“包租”业务的核心是由改变租期、改变房态和提供配套的服务三个方面组成，而增益租是将传统模式中房屋的经营权利还给了房东，改为通过提升房态和提供后服务来为房东赋能，提高房东的经营能力，从传统包租的吃差价模式，转变为了收取服务费和溢价分成模式。

“增益租让长租机构的立场转为和房东相向而行，对房东无疑是一种更为安全的合作模式。”汤俊表示，专业住房租赁机构通过提升和维护房屋状态，让房屋始终处在一个相对高颜值、高性能的状态下，对业主而言，既增强了资产的流通能力，又降低了折旧速度。同时在住房租赁场景中，也能有效解决房东的烦和租客的难，通过优化的房屋和完善的服务，租客能够获得更好的居住体验。

社会各界携手，行业发展一定越来越好

推动住房租赁行业的良性发展，需要政府、行业协会和各方主体的共同携手与努力。汤俊从行业、企业、用户三个方向，解读协会在促进行业良好生态方面的关注点和发力点。

在行业端，因为房东和租客之间存在认知差异，所以住房租赁行业始终是一个被需要的行业。在企业端，企业需要考虑怎样进一步完善和提升自己的核心能力做实做强，真正地为房东和租客提供方便。行业协会鼓励大企业、小企业尽力发挥各自的优势，产生差异化、多元化的发展态势。在用户端，行业协会鼓励租客和房东持续关注住房租赁领域新闻，更具慧眼地选择出适合自己的住房租赁机构，来为自己找到房子或打理房子。

汤俊相信，在社会各界的共同支持和关注下，住房租赁行业一定会发展得越来越好。